Comunidades de Propietarios, ¿cómo, cuándo y por qué?

Comunidades de Propietarios, ¿cómo, cuándo y por qué?

Hola lectores, hoy me gustaría abordar el tema de las Comunidades de Propietarios.

Cada día nos encontramos con que muchas Comunidades de Propietarios deciden llevar por ellas mismas la gestión y administración de la Comunidad, evitando contratar a profesionales externos que les administren y les guíen sobre sus derechos y obligaciones. Generalmente suele darse que uno de los vecinos se preste a llevar él mismo la administración de la Comunidad, de manera que ésta se evite un coste adicional, o incluso se llega a pactar la rotación entre todos los vecinos.

Todos podríamos pensar en un principio, que este sistema ahorra a la Comunidad el gasto anual del Administrador profesional, si bien el desconocimiento de leyes, obligaciones y derechos de los vecinos puede suponer a la larga un mayor coste para la Comunidad, más allá del coste que supondría contratar a un Administrador profesional.

La Ley de Propiedad Horizontal del año 1961 es la norma general para la regulación de las Comunidades de Propietarios, y en base a ella pueden establecerse las normas básicas en cuanto a derechos y obligaciones de los propietarios que forman la Comunidad, si bien no deben descuidarse las Leyes Autonómicas, más exigentes que la Legislación básica, y que, al no revisarlas, estamos descuidando obligaciones tan básicas como la contratación de un seguro, extintores, etc.

Por otro lado, si eres uno de los propietarios que paga regularmente sus cuotas y te ves obligado a realizar aportaciones extraordinarias debido a que hay otros propietarios que no cumplen con sus obligaciones, te interesa que tu Comunidad tenga un Administrador Profesional, ya que éste te ahorrará, además de quebraderos de cabeza, aportaciones futuras innecesarias.

Lo más habitual es que el Administrador os proponga la modificación de estatutos y la aplicación de los derechos de voz y voto en las reuniones. Así, quien NO paga rigurosamente pierde derechos en los acuerdos tomados en las Juntas Generales. Además, siempre que los Estatutos lo contemplen, podrán iniciarse procedimientos judiciales, con la mayor brevedad posible, contra aquellos propietarios morosos, de manera que la Comunidad de Propietarios recupere el dinero impagado y el resto de propietarios no tengan que asumir pagos extraordinarios para mantener las cuentas positivas.

A continuación me gustaría responder unas de las principales preguntas que los copropietarios me plantean:

1. ¿Quién está obligado al pago de las cuotas de la Comunidad?: Todo copropietario, por el mero hecho de serlo, y desde el momento en que por la adquisición entra a formar parte del régimen de propiedad horizontal, está obligado al pago de las cuotas de la Comunidad, y no se deja de tener la obligación de pagar por el hecho de no usar los elementos y servicios comunes.

En el caso de cambio de propietario de un inmueble que adeudaba cuotas a la Comunidad, la LPH se limita a afectar la finca, cualquiera que sea el propietario actual, si bien, sin excluir o eliminar la responsabilidad del propietario que lo era cuando surgió la obligación. No obstante, la misma Ley establece un lapso temporal de obligación de cubrir los gastos para el propietario actual, de manera que este responderá, en dicha medida, por los gastos producidos en los últimos tres años, más la cuota del año en vigor en el momento de la adquisición.

2. ¿Qué mayorías son necesarias para la adopción de acuerdos en la Comunidad?: En este punto cabe diferenciar en primer lugar entre los tipos de acuerdos a tomar. Por ejemplo, la modificación de Estatutos o Títulos Constitutivos requieren unanimidad. Por otro lado, se requiere quorum especial de 3/5 de titulares y coeficientes de propiedad para el establecimiento o supresión de servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no una modificación del título constitutivo o Estatutos. El quorum especial de 1/3 de titulares y coeficientes de propiedad debe aplicarse a las infraestructuras de telecomunicación. Debe aplicarse la mayoría de propietarios y coeficientes de participación para la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad, y en todo caso, el establecimiento de servicios de ascensor. Finalmente, los acuerdos por mayoría simple serán el resto no incluidos en las especificaciones anteriores.

Finalmente comentaros que en primer convocatoria los acuerdos deberán aprobarse por mayoría, es decir, por aprobación del 50% del total de propietarios y coeficientes de participación de la Comunidad; mientras que en segunda convocatoria los acuerdos se tomarán por mayoría simple, es decir, mayoría de los asistentes.

Si tienes dudas en la Administración de tu Comunidad de Propietarios, consúltanos.

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